Son muchas las vueltas que se han dado las últimas semanas al COVID-19 y la incidencia que ha tenido en los alquileres, especialmente los de vivienda habitual y los de negocio. Pese a las referencias que ya se han hecho brevemente en otras entradas, considero oportuno escribir sobre ello específicamente aquí, pues de esta forma quien lo desee podrá plantear sus dudas con respecto a este negocio jurídico: el arrendamiento, ya sea de alquiler de vivienda habitual, ya de un inmueble afecto a una actividad económica. Os dejo enlace al formulario de contacto.
Normativa aplicable
Concepto de vulnerabilidad económica
Es importante tener claro qué entiende el legislador por vulnerabilidad económica a los efectos de obtener los beneficios para el arrendamiento de vivienda habitual. Se encuentra regulado en el artículo 5 RDL 11/2020:
«Los supuestos de vulnerabilidad económica a consecuencia de la emergencia sanitaria ocasionada por el COVID-19 requerirán la concurrencia conjunta, a los efectos de obtener moratorias o ayudas en relación con la renta arrendaticia de la vivienda habitual, de los siguientes requisitos:
a) Que la persona que esté obligada a pagar la renta de alquiler:
- pase a estar en situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE) o,
- haya reducido su jornada por motivo de cuidados, o,
- en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos, no alcanzando por ello el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria:
- (i) Con carácter general, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM), esto es como máximo no haber cobrado en el mes anterior más de 1.613,50€ (sin hijos).
- (a) Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar. El incremento aplicable por hijo a cargo será de 0,15 veces el IPREM por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental.
- (b) Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar.
- (ii) En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad igual o superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cuatro veces el IPREM, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo, esto es, como máximo no haber cobrado en el mes anterior más de 2.151.34€ (sin hijos).
- (iii) En el caso de que la persona obligada a pagar la renta arrendaticia sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cinco veces el IPREM, esto es, como máximo no haber cobrado el mes anterior más de 2.689,17€.
- (i) Con carácter general, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM), esto es como máximo no haber cobrado en el mes anterior más de 1.613,50€ (sin hijos).
b) Que la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. A estos efectos, se entenderá por «gastos y suministros básicos» el importe del coste de los suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil, y las posibles contribuciones a la comunidad de propietarios, todos ellos de la vivienda habitual que corresponda satisfacer al arrendatario.
2. (…)
3. No se entenderá que concurren los supuestos de vulnerabilidad económica a consecuencia de la emergencia sanitaria ocasionada por el COVID-19 a los efectos de obtener moratorias o ayudas en relación con la renta arrendaticia de la vivienda habitual cuando la persona arrendataria o cualquiera de las personas que componen la unidad familiar que habita aquella sea propietaria o usufructuaria de alguna vivienda en España. Se considerará que no concurren estas circunstancias cuando el derecho recaiga únicamente sobre una parte alícuota de la misma y se haya obtenido por herencia o mediante transmisión mortis causa sin testamento. Se exceptuará de este requisito también a quienes, siendo titulares de una vivienda, acrediten la no disponibilidad de la misma por causa de separación o divorcio, por cualquier otra causa ajena a su voluntad o cuando la vivienda resulte inaccesible por razón de discapacidad de su titular o de alguna de las personas que conforman la unidad de convivencia.»
¿Qué se considerada unidad familiar?
Artículo 5, apartado 2 RDL 11/2020: «A los efectos de lo previsto en este artículo se entenderá por unidad familiar la compuesta por la persona que adeuda la renta arrendaticia, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar y su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, que residan en la vivienda».
MEDIDAS SOBRE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA HABITUAL
Suspensión de desahucio
De forma extraordinaria, se iniciará una suspensión del acto de lanzamiento en los procedimientos de desahucio derivados de contratos de arrendamiento de vivienda en los que la persona arrendataria acredite ante el Juzgado encontrarse en una situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de los efectos de la expansión del COVID-19, que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva. Esta circunstancia será comunicada por el Letrado de la Administración de Justicia a los servicios sociales competentes y se iniciará una suspensión extraordinaria del acto de lanzamiento.
Cuanto el arrendador acredite encontrarse en situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de los efectos de la expansión del COVID-19, el Letrado de la Administración de Justicia deberá comunicarlo a los servicios sociales competentes para su consideración en el establecimiento del plazo de suspensión extraordinaria y en la definición de las medidas de protección social a adoptar.
Prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento
En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual en los que, dentro del periodo comprendido desde el 1 de abril hasta el día en que hayan transcurrido dos meses desde la finalización del estado de alarma, finalice el periodo de prórroga obligatoria (artículo 9.1 LAU) o el periodo de prórroga tácita (artículo 10.1 LAU), podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de seis meses, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que se fijen otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes.
Moratoria de la deuda arrendaticia
Cuando el arrendador de un contrato de vivienda habitual sea una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor (persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2), la persona arrendataria que se encuentre en situación de vulnerabilidad económica, podrá solicitar de la persona arrendadora en el plazo de un mes desde el 1 de abril (hasta el 1 de mayo), el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que dicho aplazamiento o la condonación total o parcial de la misma no se hubiera conseguido ya con carácter voluntario por acuerdo entre ambas partes.
En el caso de que el acuerdo para el aplazamiento temporal no se hubiese producido, el arrendador comunicará expresamente al arrendatario, en el plazo máximo de 7 días laborables, su decisión, escogida entre las siguientes alternativas:
- Una reducción del 50% de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y las mensualidades siguientes si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, con un máximo en todo caso de cuatro meses.
- Una moratoria en el pago de la renta arrendaticia que se aplicará de manera automática y que afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses. Dicha renta se aplazará, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas durante al menos tres años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas. La persona arrendataria no tendrá ningún tipo de penalización y las cantidades aplazadas serán devueltas a la persona arrendadora sin intereses.
ARRENDAMIENTOS DE LOCAL DE NEGOCIO O DESTINADO A INDUSTRIA
Ciertamente se ha hablado mucho del arrendamiento de local de negocio, y pocos esfuerzos se han destinado a paliar esta grave situación que, muchas veces es el mayor gasto que ataña a los autónomos y PYMES. Si bien es cierto que afecta a muchas actividades económicas del tejido empresarial, las hay grandes y pequeñas, mas existen incluso actividades de restauración como hoteles en cuyos inmuebles en los que se desarrollan la actividad se encuentran en régimen de arrendamiento en su totalidad y como consecuencia del COVID-19 se han visto abocados al cierre por imperativo legal. La envergadura de este gasto no es pequeña.
Antes de la llegada del RD 15/2020, el 22 de abril, más de un mes después de haberse decretado el Estado de Alarma, se hablaba de una eventual aplicación de la cláusula rebusc sic stantibus, en virtud de la cual, se podía pretender, en un estadio judicial, bien la resolución del contrato, bien la adaptación o modificación de las condiciones económicas, y ello como consecuencia de aquella cláusula implícita y de creación jurisprudencial que dejaba sobre una cuerda a los empresarios y arrendadores, con el consiguiente gasto que ocasionaría el procedimiento judicial, quedando entre la espada y la pared sobre hacer frente al pago y reclamar las cantidades vía judicial a través de la cláusula, o empezar a generar una deuda que podría incluso llegar a rescindir el contrato de alquiler por impago. Como vemos, el empresario una vez más, esta vez después de más de un mes sin solución, tenía tomar una decisión que hará vibrar el sustento de su actividad. Ninguna broma.
El 22 de abril se publicaba el RD 15/2020, que venía a confirmar la posible aplicación de la citada cláusula y traía por conveniente la negociación extrajudicial de las modificaciones de los contratos, acompañado de la regulación de una serie de medidas, que tiene a bien de distinguirlas el legislador en función de quién es el arrendador, y que se pueden resumir de la siguiente forma:
Arrendador empresa, entidad pública de vivienda o gran tenedor
Si el arrendador de un contrato de arrendamiento es empresa, entidad pública o gran tenedor (persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2 ), podrá el arrendatario solicitar una moratoria que el arrendador está obligado a aceptar y que no podrá durar más de cuatro meses y deberá ser aplazada, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.
Todo ello, sin perjuicio de que haya existido previamente un pacto de quita u otra negociación sobre el pago de dicha renta.
Por poner un ejemplo, si la renta del alquiler supone abonar 900€ al mes y el Estado de Alarma dura tres meses, adeudaríamos la cantidad de 2.700€. Suponiendo que tuviésemos un contrato de larga duración (más de dos años), esta cantidad deberá abonarse hasta durante los dos años próximos, aumentando la renta 112,5€ al mes (2.700 / 24 meses). La renta durante los próximos dos años sería 1.112,5€ al mes.
Todo lo anterior no será de aplicación, si antes del 22 de abril (fecha de publicación del RDL 15/2020) las partes llegaron a un acuerdo en el que el arrendador condonaba alguna mensualidad o reducía la cantidad.
Arrendador distinto de los anteriores
Entendemos que aquí se engloban el resto de arrendadores que no son los anteriores, esto es las personas físicas y otro tipo de sociedades que no tienen como objeto principal de su actividad el arrendamiento de inmuebles (una comunidad de bienes, una herencia yacente, etc).
Podrá solicitar el arrendatario, en el plazo de un mes, desde el 22 de abril, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario. En este caso, el arrendador no está obligado a aceptar el aplazamiento.
Por otro lado, permite en estos casos hacer frente a este pago mediante la fianza de obligatorio depósito, total o parcialmente. En caso de que se disponga total o parcialmente de la misma, el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año.
Conclusiones en arrendamientos de locales de negocio
El RDL 15/2020 deja entrever la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus y sus altas probabilidades de aplicación a los contratos de arrendamiento de local de negocio, eso sí, en sede judicial, por lo que se pretende en cierta medida alertar a los arrendadores y arrendatarios de la situación, invitándoles a llegar a un acuerdo extrajudicial que les evite un pleito abocado a la incertidumbre.
Efectivamente, y como ya asesorábamos con anterioridad, debemos buscar una solución extrajudicial que, pese a la eventual pérdida de ganancia, nos evite un pleito mucho más costoso. Eso sí, esta negociación debiera emprenderse siempre con la certeza de saber si a nuestro particular contrato nos podría llegar a aplicar la cláusula, lo que requiere un estudio del contrato de arrendamiento, porque la cláusula rebus sic stantibus no siempre es aplicable, aunque es cierto que pueden existir altas probabilidades de aplicación, es necesario el cumplimiento de determinados requisitos que la jurisprudencia ha venido perfilando a lo largo de los años.
Si no estás de acuerdo o tienes problemas con la situación creada en torno a tu contrato de arrendamiento y que tienes con tu arrendatario o tu arrendador, quieres que revisemos tu contrato, o tienes dudas o cuestiones que te hayan podido quedar pendientes después de este post, contacta con nosotros y te responderemos y asesoraremos en menos de 24 horas.
